2019 год принесет серьезные изменения на рынке девелоперов

Часть "старых" игроков уйдет из строительства, а новые — не придут. Таков основной прогноз по развитию ситуации на рынке недвижимости в 2019 году.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" был принят почти 14 лет назад, он позволял застройщикам привлекать финансовые средства частных лиц, а людям приобретать квартиры, точнее, права на квартиры, на любых стадиях реализации того или иного дома. Этот документ был выгоден обеим сторонам — участникам процесса. Главным преимуществом покупки квартиры на этапе строительства, конечно же, оставалась цена — она была существенно ниже, чем в готовых домах. Сегодня ситуация не изменилась. Приобрести жилье в строящемся комплексе можно дешевле на 15-20%. Тем не менее, новые поправки в 214 и 218-ФЗ кардинально меняют правила ведения деятельности застройщиков, а вместе с тем и стоимость жилья для конечного покупателя. Более того, с 1 июля 2019 года долевое строительство будет отменено и ему на смену придет проектное финансирование, которое намного дороже средств дольщиков.

По словам пресс-службы компании "Интеко", "до сих пор покупатели по сути кредитовали строительство, получая взамен более доступное жилье. Банки же предоставят средства под определенный процент (сейчас рыночная ставка находится на уровне 10-12%), в худшем случае могут и вовсе отказать в финансировании".

Большая часть других поправок содержит новые требования к самим застройщикам, без соблюдения которых они не смогут продолжать вести свою деятельность. Размер собственных средств застройщика для реализации девелоперских проектов должен составлять не менее 10% от стоимости строительства. А сам застройщик должен иметь опыт строительства не менее трех лет и иметь в арсенале не менее 10 тыс. кв. м построенных объектов жилой недвижимости. В дополнение к этому застройщик теперь не может тратить более 10% от проектной стоимости строительства на административные расходы: заработную плату, рекламу и пр. Введено банковское сопровождение сделок. Теперь под каждое разрешение на строительство застройщик открывает банковский счет в одном из уполномоченных государством банков, который будет контролировать проведение операций и при выявлении факта нецелевого расходования средств эти операции запрещать.

"По сути, с 2019 года основным игроком на рынке строительства становятся банки, — утверждает Александр Ручьев, президент ГК "Основа". — Банковский контроль застройщиков и переход на специальные эскроу-счета предполагает, что деньги с таких счетов могут быть сняты только после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию".

При использовании эскроу-счетов, на денежные средства участников долевого строительства, размещенных на этих счетах, распространяется страхование по аналогу со страхованием банковских вкладов, при этом действует ограничение — до 10 млн рублей. Как будет решаться вопрос в случае покупки более дорогой недвижимости при банкротстве банка, разъяснений пока нет. "Если же застройщик продолжает работать по стандартной схеме, страховые выплаты (пока что в размере 1,2 % от ДДУ) он направляет в компенсационных фонд", отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс".

"Нет понимания и другой ситуации, как дольщикам оплачивать дополнительные квадратные метры по результатам обмеров БТИ. В этом случае важно договориться о порядке действий, который был бы приемлем для всех участников долевого строительства: застройщика, банка и покупателя", — отмечают в ИНТЕКО.

Вводятся и персональные требования к владельцам строительных компаний. По словам Александра Ручьева, закон вводит личное поручительство и солидарную ответственность собственников и бенефициаров компании за возмещение убытков покупателям жилья. Нести такую ответственность будут те, чья доля в уставном капитале застройщика составляет более 5%".

В совокупности все эти нововведения могут привести к росту стоимости жилья, сокращению маржинальности строительства и снижению объемов строительства.

"Сегодня ряд банков уже провел предварительные консультации с застройщиками. Так, по подсчетам одного из них, чтобы сохранить рентабельность на текущем уровне, застройщикам необходимо увеличить конечную стоимость своего продукта на 4%. Сделать это сегодня не представляется возможным, реальные доходы населения не увеличиваются, предстоящее увеличение НДС еще больше подорвет платежеспособность населения. В такой ситуации и относительно доступная ипотека не сможет помочь. А корректировка цен на первичном рынке недвижимости может привести к стагнации", — опасается Андрей Колочинский.

К росту цен также может привести и существенное сокращение игроков. С рынка уйдут небольшие и крупные компании — те, кому невыгодно будет продолжать вести свою деятельность в новых реалиях. По мнению Ручьева, останутся те, у кого достаточно собственного капитала и нет больших кредитных задолженностей. Как следствие, это приведет к снижению объема предложения и в перспективе 3 лет к росту стоимости квадратного метра. "Заканчивается время крупных частных строительных компаний. Много строить становится просто невыгодно. Оборачиваемость капитала вырастает минимум вдвое, кредитная нагрузка вырастает, риски застройщика увеличиваются. Скорее всего, будет как в Европе: крупным игроком будет считаться тот, кто будет строить 100 тыс. кв м в год. Рынок кардинально меняется и тот, кто приспособится к этим изменениям раньше, окажется в выигрыше", — заключает президент ГК "Основа".

Если не заглядывать далеко в будущее, то, по данным Est-a-Tet, в июле, то есть после принятия поправок в ФЗ 2014 и 218, в реализацию вышло почти 100 тыс. кв. м — и это лишь малая часть общей проектной мощности комплексов. То есть столичный рынок недвижимости остается очень конкурентным, ведь он, можно сказать, переполнен предложением.

"Если взять нынешние темпы продаж, то чтобы реализовать только существующий объем предложения понадобится 3-4 года, — отмечает Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. — Количество компаний уменьшится не только потому, что часть игроков уйдут с рынка — скорее всего и не смогут прийти и новые, так как не смогут выполнить условия закона об опыте работы и реализованному портфелю проектов".