Цены улетают в Космос? Что ждет московский рынок недвижимости в 2018 году

Какие принципы развития проектов компаний-застройщиков действуют на рынке? Какие плюсы и минусы принесут последние изменения в строительную сферу и как они скажутся на бизнесе и покупателях квартир в интервью "Правде Ру" рассказал управляющий девелоперского подразделения "Группы ЛСР" в Москве Иван Романов.

Фото: Управляющий девелоперского подразделения Группы ЛСР в Москве Иван Романов

Иван Леонидович, как вы оцениваете текущее положение вещей на рынке недвижимости на примере вашей компании?

— Пусть за меня скажут цифры: в 4 квартале 2017 года "Группа ЛСР" по всем регионам присутствия реализовала недвижимости на 23,6 млрд руб., что на 35% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года. Конкретно в московском регионе у нас динамика продаж тоже уверенная: в четвертом квартале прошлого года мы продавали уже на 24% больше квадратных метров, чем в третьем. Конечно, она различается от проекта к проекту, но в целом, мы удовлетворены результатами. Как известно, мы сейчас реализуем в столичном регионе четыре проекта: малоэтажный комплекс "Нахабино Ясное" в ближайшем Подмосковье, жилой комплекс "Лучи" в 300 метрах от метро "Солнцево" в ЗАО Москвы плюс два проекта бизнес-класса — "Донской олимп" и "ЗИЛАРТ". "Донской олимп" продан практически весь. Осталось, кажется, только две квартиры в ассортименте. Предварительные продажи в сдающихся в этом году домах "ЗИЛАРТа" составляют 97%. В "Лучах" и "Нахабино Ясное" продажи тоже набрали крейсерский ход.

Изменился ли рынок и его настроение?

— Конечно, сейчас все чувствуют конкуренцию, рынок стал более жестким. Он в большей степени требует профессионального подхода, взвешенных решений, в том числе от покупателя. Его выбор стал менее импульсивен и все больше зависит не от вкусовых предпочтений, а прежде всего от уверенности в компании-застройщики. Многие научились красиво упаковывать свое предложение, но далеко не все в состоянии его потом качественно, да еще и в срок реализовать. Поэтому репутация застройщика и выходит на первый план. Потребителю важно быть уверенным в своевременном вводе проекта в эксплуатацию, в получении жилья именно с теми характеристиками, которые он выбрал при покупке.

Но все же, какими качественными характеристиками должен обладать сам объект, чтобы его выбрал покупатель именно его?

— В условиях таких мегаполисов, как Москва формируются свои требования. Покупатель в первую очередь ищет оптимально расположенный для него проект. Чтобы его место работы, достаточный объем социальной инфраструктуры, школы, и детские сады и места для отдыха располагались рядом с домом. Главный тренд на улучшение этой качественной характеристики — сокращение расстояния от мест проживания до мест общественной активности. Именно этот параметр выгодно отличает проекты, которые пользуются спросом. И если застройщик не может выбрать идеальную локацию с существующей инфраструктурой, он вполне может ее развить. Например, в нашем проекте "ЗИЛАРТ" в шаговой доступности будет парк, строим московский филиал "Эрмитажа", большой концертный зал, кукольный и драматический театры. В пешеходной доступности будут 11 детских садов и 3 школы, в том числе крупнейший в Москве муниципальный образовательный центр на 2 500 мест.

Но все-таки часть преимуществ этого проекта сложилась исторически — например, наличие широкой набережной — скорее везение. Вы внесли какие-то такие объекты инфраструктуры, которая не обусловлена локацией?

— Конечно, важно максимально эффективно использовать тот потенциал места, который подразумевается приобретенной территорией — это главная задача девелопера. И работа над концепцией занимала у нас не один месяц, мы анализировали опыт аналогичных крупных проектов не только в России, а прежде всего в Европе и вообще в мире, выделили главные составляющие успеха, постарались в доступной для нас мере применить их. Пример — большой ландшафтный парк на 10 гектаров, авторства Джерри Ван Эйка — всемирно известного ландшафтного дизайнера и архитектора. Он уже построен, в ближайшее время откроется для горожан. При этом нам было важно органично интегрировать набережную Москва-реки в прибрежный парк. Это прогулочная зона, шириной порядка 80 метров, длиной более километра, которая включает разнообразную инфраструктуру для отдыха.

Девелопер должен создавать, развивать инфраструктуру по закону. Скажите, а как вы оцениваете необходимость строить социальные объекты, это дополнительная нагрузка или возможность сделать более конкурентоспособный продукт?

— Это и дополнительные возможности, и дополнительные расходы. Но сегодня любой девелопер отлично понимает: наступило время, когда потребитель стал главным участником рынка. Он гораздо более разборчив, чем 10 лет тому назад, и рынок под него меняется. Мы больше не можем ограничиваться нормативами. В условиях конкуренции необходимо думать о создании общественных пространств, как о дополнительных плюсах. Строящийся объект должен быть обеспечен не только минимальной обязательной инфраструктурой, он должен выделяться на фоне конкурентов дополнительными преимуществами, какими-то опциями. И об этом думают не только девелоперы. Городские и федеральные власти тоже работают над тем, чтобы повысить требования к создаваемой инфраструктуре, разрабатываются новые стандарты качества. В большей степени это относится к регионам, где рынок недвижимости пока не так развит, как в столице, где девелоперам нужно подсказывать решения.

Какие основные тренды относительно вкусовых предпочтений покупателей вы можете выделить?

— Возрос спрос на готовое жилье с отделкой — мы прослеживаем этот интерес по многим нашим проектам и стали активно внедрять такой продукт в линейку ассортимента. В "Нахабино-Ясное" мы приняли решение предложить все квартиры с отделкой. В других проектах вывели с отделкой очередные секции. Самое главное преимущество в том, что покупатель готового жилья избавлен не только от хлопот по своей квартире, но и от шума, который сопровождает работы в соседних. Тут важно отметить две вещи: разница между квартирами с отделкой и без отделки составляет всего 9000 руб. на квадратный метр. Такой низкий показатель достигается за счет того, что застройщик может купить строительные материалы и заказать работы оптом. Второй момент: продавая квартиры с отделкой, мы фактически включаем стоимость приведения квартиры в жилое состояние в ее стоимость, а значит, даем возможность привлечь ипотечный кредит в том числе и на ремонт!

Сейчас доходы населения не растут, но при этом снижаются ипотечные ставки. Как вы оцениваете для себя перспективность растущей аудитории потенциальных ипотечных заемщиков? Положителен ли этот тренд для рынка? Много ли у вас таких покупателей?

По статистике нашей московской бизнес-единицы за 2017 год 49% сделок заключалось с использованием ипотечного кредита. И действительно, доля таких клиентов постоянно растет. Снижение ипотечной ставки делает все более доступным приобретение квартиры, и за счет этого фактора компенсируется снижение спроса, которое связано с падением уровня доходов граждан. То есть, если раньше многие приобретали квартиры за счет накоплений или текущих доходов, сейчас мы больше и больше приближаемся к такой европейской цивилизованной модели, когда приобретение жилья — это не спонтанная, не единовременная инвестиция. Это хороший знак для рынка — мы понимаем, что так или иначе возможности наших покупателей растут.

Хотелось бы поговорить и о не очень приятных трендах. В первую очередь, это введение поправок на уровне законодательства в строительную сферу. Как изменения в 214 закон РФ повлияет на рынок?

Изменения вступят в силу с 1-го июля 2018 года, и это одно из главных событий не только этого или прошлого года, это важная веха всей истории девелопмента наших дней. Действительно, государство поставило себе цель осуществить переход от долевого строительства к проектному финансированию, что не может не сказаться на рынке. Фактически в большей степени финансирование проектов будет осуществляться за счет банковских кредитов. Это более дорогие деньги, они, конечно, отразятся на себестоимости продуктов застройщиков, а значит, скажутся в самое ближайшее время на ценах, которые неминуемо вырастут. Это логично: увеличатся издержки по строительству этих квартир — вырастет цена. Соответствовать новым вызовам смогут, разумеется, не все. Уверен, нас ждет консолидация рынка. Жить останутся самые сильные, самые стабильные игроки с самым большим запасом прочности. В связи с этим в первой половине 2018-го на московский рынок может выйти довольно много новых проектов, но уже начиная со второй половины года можно ожидать обратную тенденцию — снижение предложения.

С точки зрения девелоперов, изменения грядут малоприятные, а как их оценить с точки зрения покупателя? Усилия властей и новые правила действительно способны защитить дольщиков, а в будущем — только покупателей готового жилья?

— Я думаю, что власть последние несколько лет уже приложила максимум усилий по защите интересов дольщиков. Уже сейчас, при действующем 214 законе РФ их положение абсолютно безопасное. Просто самим гражданам нужно осмысленнее подходить к выбору застройщика, грамотно анализировать информацию о проекте, о темпах его строительства. В этом случае выигрывают компании, следующие принципам открытости. Мы тоже стремимся к этому многие годы и сейчас видим, что такой подход оправдан. Если застройщик открыл все необходимые данные о своем проекте, риски его покупателя практически сведены к нулю. Дополнительные изменения в законодательстве направлены на то, чтобы исключить какие-то аномальные ситуации, которые мы уже слабо себе представляем. Иначе говоря, власти пытаются сократить риски, связанные не с деятельностью застройщиков, а скорее мошенников, которым мы и обязаны термином "обманутые дольщики".

Даже если вы правы, и меры направлены на то, чтобы ограничить деятельность мошенников, мы же прекрасно понимаем, что и застройщики пострадают. Скорее всего многие из них покинут рынок, останутся только самые сильные игроки. Можно ли говорить о перспективе монополизации рынка? Хорошо ли это?

— Думаю, до монополизации нам очень далеко. Даже если те тысячи застройщиков, которые сейчас существуют на рынке жилищного строительства, превратятся в сотни, это нельзя считать монополизацией. Наверное, более правильный термин в данном случае — "укрупнение рынка". Которое на самом деле пойдет ему на пользу. Если компании, для которых их единственный проект является первым или может быть даже единственным опытом участия в строительстве жилья, уйдут с рынка, их место займут более профессиональные, опытные компании, что сделает рынок более предсказуемым для потребителя и благоприятно отразится на качестве услуг и продуктов.

Раз перспективы достаточно оптимистичны, логично спросить — ваша компания планирует новые проекты и в каком сегменте они будут?

Конечно, ближайшее будущее не обойдется без премьер, но раньше времени говорить о них не хотелось бы.

Выйдет ли "ЛСР" на элитный рынок Москвы?

— Нет, в Москве мы не ставим себе задачу выйти на рынок элитных проектов, по крайней мере, в ближайшее время. С нашей точки зрения, самый стабильный и перспективный сегодня сегмент — это жилье бизнес- и комфорт-класса.

А какие территории для застройки вы считаете самыми выигрышными для освоения?

— Каждый проект индивидуален, и вряд ли можно сравнивать их характеристики — это продукты для разных аудиторий. Жестких требований к территории для освоения у застройщика нет — Новая Москва или Старая Москва по большому счету не так важно. Везде есть свои плюсы, факторы, влияющие на выбор покупателей. Конечно, жилье за МКАДом, в ближайших пригородах от Москвы более доступно, благодаря более дешевой земле. А комплексы, расположенные в центре Москвы и в наиболее освоенных районах в границах Старой Москвы предназначены для тех, кто вовлечен активную деловую жизнь города, со всеми вытекающими последствиями.