Можно ли сегодня выгодно вложиться в недвижимость?

Сегодня только в одной Москве продается более 3 млн кв. м жилья, в разы больше в Подмосковье. Все чаще люди приобретают квадратные метры, как принято говорить, «для себя». При этом давно известно, что инвесторы ушли с рынка, ведь огромные деньги в этом сегменте уже давно не заработаешь. Да, действительно, больших процентов от перепродажи квартир, как 10-20 лет назад, получить не получится.

Причина этого кроется в том, что стоимость жилья в готовых корпусах и на старте в составе одного комплекса практически сравнялась. Поэтому, если вы решили вложиться в недвижимость даже на начальном этапе, то следует это делать в первых двух корпусах, иначе сумма вложений может быть значительно выше, чем вы предполагали. Но вкладываясь в жилье у надежных застройщиков, вы уж точно по крайне мере не уйдете в минус.

«Новостройки в Москве растут в цене на 25-30%, отдельные проекты успевают прибавить за время строительства до 45%, - комментирует Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet. - Но если еще три года назад доля частных инвесторов в новостройки Москвы была на уровне 20-25%, в зависимости от класса и типа проекта, то сейчас она снизилась до 10%. Тем не менее, со снижением входного билета и выходом новых проектов, интерес инвесторов опять набирает обороты».

Так как цены на жилье в Москве и Подмосковье практически сравнялись, предпочтение отдается комплексам с более развитой транспортной и социальной инфраструктурой в городе, что позволяет сделать вывод о том, что вектор спроса у частных инвесторов сместился из области в столицу. Кроме того, большое количество проектов в области обостряют конкуренцию и затрудняют перепродажу квартир в новостройках. По данным Рустама Арсланова, директора по продажам ГК «Гранель», сейчас доля инвесторов в Московской области не превышает 5-7%.

С рынка Новой Москвы классические инвесторы вида «купил на котловане - продал после ввода» (и, судя по всему, любой другой локации) практически ушли после изменений в налоговом законодательстве в 2014 году. «Сейчас те, кто покупает здесь квартиры с инвестиционными целями, собираются сдавать их в долгосрочную аренду, а если и продать, то не раньше, чем через 5 лет. Это оправданная тактика. Как правило, квартиры в новых проектах комплексной застройки в ТиНАО покупают в основном для проживания. В наших проектах, например, таких покупателей примерно 93%. Это значит, что район очень быстро обживется, в том числе и с точки зрения скорости открытия объектов торговой и бытовой инфраструктуры. Поэтому сдать квартиру получится быстрее и, скорее всего, по хорошей цене, то есть с доходностью в 10% годовых при том, что по «старым границам» Москвы хороший показатель - 6%, - приводит цифры директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. - За 5 лет новый район «заработает» так, как было предусмотрено девелопером, и, если на этапе реализации проекта все сделано правильно, квартиры на вторичном рынке в нем будут высоколиквидным товаром».

Самыми востребованными по инвестиционной привлекательности остаются комплексы в развивающихся районах и городах. «Так, строительство новых магистралей, а также открытие новой станции наземного или подземного метро, способные улучшить транспортную ситуацию в локации, могут дополнительно добавить к росту стоимости объекта до 10%, - комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». - Например, частные инвесторы, приобретающие квартиры в нашем ЖК «Кварталы 21/19» традиционно интересуются сроками строительства и расположением новой станции метро «Стахановская», которая откроется в 2019 г. на территории жилого комплекса».

Анастасия Малкова, коммерческий директор группы компаний STONE HEDGE, также выделяет Северный, Северо-Западный и Центральный районы Москвы. «Сегодня это самые перспективные и престижные районы, где строится большое количество качественных проектов. Причем, в САО и СЗАО возводится большое количество не только элитных проектов, но и проектов бизнес и премиум-класса. Здесь есть большой выбор проектов как на старте строительства и по минимальным ценам, так и почти законченных с хорошей и продуманной инфраструктурой. Надо понимать, что если вложения приносят доход в 3-4% в квартал, то это считается уже очень хорошим результатом. Выше вряд ли где-то можно найти».

В сравнении с доходностью банковских депозитов это не плохой заработок. Если ставки по банковским вкладам сегодня не превышают 9% годовых, то в случае с недвижимостью инвестор может выручить до 15% годовых. «В нашем проекте цены увеличиваются ежемесячно. В качестве примера может привести студию площадью 30,3 кв. м, на начальном этапе строительства в ноябре 2017 года её стоимость была 4 млн рублей, сейчас цена выросла до 4,9 млн рублей. (за полгода рост составил почти один миллион рублей)», - подчеркивает Андрей Колочинский. В ГК «Гранель» отметили, что пересматривают цены на квартиры в своих проектах по мере роста строительной готовности, порядка 5 раз за год.

Понятно, что наибольшую выручку от перепродажи квартиры можно получить приобретая недвижимость на «нулевом» этапе, но это часто сопряжено с большими рисками «недостроя». Поэтому при возникновении сомнений в надежности компании-застройщика, лучше переждать этап котлована и посмотреть на темпы строительства -  долгое отсутствие каких-либо работ должно насторожить любого. Чтобы избежать бессонных ночей за переживаниями о том, достроится ли дом, можно обратиться так называемому «новому инвестированию». Как отмечает Анастасия Малкова, «сегодня одним из самых трендовых продуктов для инвестирования является готовый арендный бизнес. В сравнении с вложениями в недвижимость он менее ресурсозатратный и сегодня предложения на рынке начинаются от 2 млн руб. Это просто идеальный вариант, для тех, кто хочет иметь стабильный доход, но при этом иметь невысокую вовлеченность в управление этим бизнесом. Здесь достаточно простая формула успеха: ликвидный офис, надежный арендатор и «железный» договор. Как показывает практика, сейчас на рынке арендные бизнесы характеризуются 8-8,5 годами окупаемости с учетом ежегодной индексации за аренду. А рентная доходность в среднем составляет 12-13% в год».

Что касается объектов коммерческой недвижимости на первых этажах жилых домов, то Новая Москва сегодня представляется одной из самых перспективных локаций для инвестора. В первую очередь - за счет ядра аудитории квартир (45% покупателей - молодые люди 25-35 лет, специалисты на хорошей зарплате, которые работают в Москве, планируют или уже имеют детей) и бурного развития транспортной инфраструктуры. В частности, у ГК «А101» есть программа бизнес-ипотеки с первоначальным взносом в 25% при залоге приобретаемого объекта и средней ставкой 14,5% - таким образом, размер ипотечного платежа сопоставим со ставкой аренды. «Это обусловило высокий спрос на объекты street-retail в наших проектах со стороны частных инвесторов: порядка 70% покупателей - физические лица. При этом процент покупок «для себя» среди них небольшой, - подчеркивает руководитель Управления коммерческой недвижимостью ГК «А101» Оксана Моисеева. - На «котловане» средняя цена квадратного метра в проектах ГК «А101» составляет около 140 тыс. рублей. Наша практика показывает, что по мере роста стадии готовности домов цена лота растет почти на 15% в год. При этом вакантность коммерческих помещений в Новой Москве не превышает 6%, так что на более поздних сроках найти подходящий объект в удачном месте будет сложнее».

Доходность от сдачи в аренду объектов street-retail также зависит от площади помещения, его транспортной доступности, проходимости и способности разместить разные виды бизнеса. Для покупки хорошего актива на присоединенных территориях потребуется 7,5-8 млн рублей. За эти деньги можно купить помещение площадью 50 кв. метров. Оно окупится примерно за 10 лет при арендной ставке в 18-19 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Но чем больше лот - тем быстрее он окупается. Скажем, помещение площадью 79,6 кв. метров обойдется примерно в 10,5 млн рублей, но окупится оно примерно за 7,5 лет.