Эскроу-счета добавят проблем дольщикам

Крупнейшие региональные застройщики — "Брусника" и "Талан" — уже опробовали схему продажи новостроек через систему эскроу-счетов. Оказалось, что ничего страшного в ней нет.

Напомним, что официальное введение системы эскроу-счетов назначено на 1 июля 2019 года. До этого момента первичный рынок недвижимости будут находиться в состоянии некоего переходного периода, когда можно работать как по старым схемам реализации квартир в новостройках по 214-ФЗ, так и по эскроу-счетам. Правда, последним будут сделано некоторые преференции, связанные с меньшими выплатами в различные фонды страхования и защиты.

По идее, система эскроу-счетов действительно должна максимально обезопасить покупателей от недобросовестных застройщиков, поскольку девелопер сможет получить доступ к выплаченным денежным средствам лишь после сдачи объекта в эксплуатацию. Если объект не построен в предусмотренный договором срок, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат средств с заблокированного счета.

Многие девелоперы пугают рынок, что новая схема неизбежно приведет к росту цен. Однако если это и произойдет, то лет через 5, когда закончится действие выданных в этом году разрешение на строительство и абсолютно все застройщики будут вынуждены работать через эскроу-счета. Однако, как показывает уже имеющаяся практика работы по новой схеме в регионах, в частности компаний "Брусника" и "Талан", ничего страшного в работе по схеме проектного финансирования для застройщиков нет и катастрофическому росту стоимости строительства это не ведет. Так что спешить, бежать, покупать пока не стоит.

А вот разобраться с новой схемой финансирования и продаж новостроек стоит. Тем более что уже первые месяцы показали ан ряд тонкостей, важных для всех фигурантов рынка недвижимости. В качестве первого нюанса специалисты компании "Бон Тон" выделяют вопрос компенсационности. Ведь принятые на данный момент законодательные акты не предусматривают начисления процентов на блокируемые на счетах-эскроу средства. То есть независимо от времени депонирования дольщик в случае негативного сценария получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ. А если проще, то попросту потеряет деньги с учетом инфляции (если брать запланированные ЦБ РФ 4% годовых, то за два года получится порядка 10%) и возможности получения дохода от их инвестирования в другие инструменты. Нет, у банков в этом плане кончено вес в порядке. А вот у покупателей не слишком. Поэтому пока что этот вопрос широко не обсуждается. Все-таки банковское лобби в высших органах власти намного мощнее потребительского.

Очень близко к этой проблеме лежит и вопрос об оплате ипотеки. Ведь на сегодняшний день именно ипотека является основным двигателем продаж на рынке недвижимости и на ее долю приходится уже значительно больше половины всех заключаемых сделок. Что же изменится с введением эскроу-счетов?

На них будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и тело кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как тело кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает со счета эскроу только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет.

"Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии, — отмечает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости "Бон Тон". — Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ — это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать — расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика. Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды "обманутых дольщиков". Более того, в России сформируется новая категория "обманутых дольщиков со счетами-эскроу".

Как видим, проблем у дольщиков особо не убавляется. Одни уходят, другие появляются. Одна из новых проблем заключается в том, что в некоторых случаях судебная практика не может применяться к ДДУ со счетами эскроу, что заново обнажает законодательные пробелы. "В качестве примера можно привести взаимоотношения в треугольнике "застройщик-дольщик-банк" на этапе расхождения проектной и фактической площади, когда застройщик при снижении метража должен соразмерно уменьшить стоимость ДДУ и вернуть часть средств дольщику", — комментирует Дмитрий Логинов.

Проблем много, но, зато, такие прекрасные опции дольщиков, как проведение "потребительского терроризма" у них сохраняются и даже усиливаются. Не стоит лишний раз комментировать и объяснять, о такой возможности давления дольщиков на застройщиков, как составление дефектного акта до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Теперь деньги девелопер получит только после его подписания.

Встройте "Правду.Ру" в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен

Добавьте "Правду.Ру" в свои источники в Яндекс.Новости

Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках, Google+...

Комментарии
Украину призвали к походу на Москву
Путин попросил Медведева понимать, какова реальная жизнь в России
Коммунальные тарифы вырастут дважды
Госдума хочет национализировать невостребованные вклады россиян
Путин попросил Медведева понимать, какова реальная жизнь в России
Депутат поделился итогами жизни на 3,5 тысячи рублей в месяц
Порошенко не явился на встречу с иерархами УПЦ
ФСИН будет кормить заключенных на 100 рублей в день
"Ураган темной материи" подошел к Земле
Адвокат Салмин представил доказательства по поддельному диплому судьи Хахалевой
Цены на нефть обваливаются. Бензин будет дорожать
Цены на нефть обваливаются. Бензин будет дорожать
Пилот после столкновения с НЛО над Ирландией: "Рад, что это видел не только я!"
Порошенко пригрозил России из-за спины НАТО
Соцсети: Почему Трамп не подал руки Порошенко
Путин попросил Медведева понимать, какова реальная жизнь в России
Путин попросил Медведева понимать, какова реальная жизнь в России
Пилот после столкновения с НЛО над Ирландией: "Рад, что это видел не только я!"
Холодильник LG стал причиной сильного пожара
Главный экономист ВЭБа: доходы от дорогой нефти ушли в отток капитала из России
Письмо русского солдата проигнорировали на торжестве в Париже