Эскроу-счета добавят проблем дольщикам

Крупнейшие региональные застройщики — "Брусника" и "Талан" — уже опробовали схему продажи новостроек через систему эскроу-счетов. Оказалось, что ничего страшного в ней нет.

Напомним, что официальное введение системы эскроу-счетов назначено на 1 июля 2019 года. До этого момента первичный рынок недвижимости будут находиться в состоянии некоего переходного периода, когда можно работать как по старым схемам реализации квартир в новостройках по 214-ФЗ, так и по эскроу-счетам. Правда, последним будут сделано некоторые преференции, связанные с меньшими выплатами в различные фонды страхования и защиты.

По идее, система эскроу-счетов действительно должна максимально обезопасить покупателей от недобросовестных застройщиков, поскольку девелопер сможет получить доступ к выплаченным денежным средствам лишь после сдачи объекта в эксплуатацию. Если объект не построен в предусмотренный договором срок, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат средств с заблокированного счета.

Многие девелоперы пугают рынок, что новая схема неизбежно приведет к росту цен. Однако если это и произойдет, то лет через 5, когда закончится действие выданных в этом году разрешение на строительство и абсолютно все застройщики будут вынуждены работать через эскроу-счета. Однако, как показывает уже имеющаяся практика работы по новой схеме в регионах, в частности компаний "Брусника" и "Талан", ничего страшного в работе по схеме проектного финансирования для застройщиков нет и катастрофическому росту стоимости строительства это не ведет. Так что спешить, бежать, покупать пока не стоит.

А вот разобраться с новой схемой финансирования и продаж новостроек стоит. Тем более что уже первые месяцы показали ан ряд тонкостей, важных для всех фигурантов рынка недвижимости. В качестве первого нюанса специалисты компании "Бон Тон" выделяют вопрос компенсационности. Ведь принятые на данный момент законодательные акты не предусматривают начисления процентов на блокируемые на счетах-эскроу средства. То есть независимо от времени депонирования дольщик в случае негативного сценария получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ. А если проще, то попросту потеряет деньги с учетом инфляции (если брать запланированные ЦБ РФ 4% годовых, то за два года получится порядка 10%) и возможности получения дохода от их инвестирования в другие инструменты. Нет, у банков в этом плане кончено вес в порядке. А вот у покупателей не слишком. Поэтому пока что этот вопрос широко не обсуждается. Все-таки банковское лобби в высших органах власти намного мощнее потребительского.

Очень близко к этой проблеме лежит и вопрос об оплате ипотеки. Ведь на сегодняшний день именно ипотека является основным двигателем продаж на рынке недвижимости и на ее долю приходится уже значительно больше половины всех заключаемых сделок. Что же изменится с введением эскроу-счетов?

На них будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и тело кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как тело кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает со счета эскроу только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет.

"Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии, — отмечает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости "Бон Тон". — Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ — это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать — расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика. Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды "обманутых дольщиков". Более того, в России сформируется новая категория "обманутых дольщиков со счетами-эскроу".

Как видим, проблем у дольщиков особо не убавляется. Одни уходят, другие появляются. Одна из новых проблем заключается в том, что в некоторых случаях судебная практика не может применяться к ДДУ со счетами эскроу, что заново обнажает законодательные пробелы. "В качестве примера можно привести взаимоотношения в треугольнике "застройщик-дольщик-банк" на этапе расхождения проектной и фактической площади, когда застройщик при снижении метража должен соразмерно уменьшить стоимость ДДУ и вернуть часть средств дольщику", — комментирует Дмитрий Логинов.

Проблем много, но, зато, такие прекрасные опции дольщиков, как проведение "потребительского терроризма" у них сохраняются и даже усиливаются. Не стоит лишний раз комментировать и объяснять, о такой возможности давления дольщиков на застройщиков, как составление дефектного акта до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Теперь деньги девелопер получит только после его подписания.

Встройте Недвижимость от Правды.Ру в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен

Добавьте Недвижимость от Правды.Ру в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google

Также будем рады вам в наших сообществах в ВКонтакте, Фейсбуке, Одноклассниках, Google+...

 

Районный суд города Грозный рассмотрел и удовлетворил иск прокуратуры Чеченской Республики к «Газпром межрегионгаз Грозный», в котором была указана необходимость снятия с населения долга суммой более 9 миллиардов рублей за использование природного газа.

Жителям Чечни списали все долги за газ из-за угрозы протестов
Комментарии
Регионы возмутились списанием жителям Чечни долгов по ЖКХ
Путин искупался в проруби подальше от лишних глаз
Какое политическое убежище? Бойко - не Сноуден
Россиянам разрешили шуметь только на одном празднике в году
Россиянам разрешили шуметь только на одном празднике в году
NASA отказывается финансировать строительство космического корабля "Союз"
Путин искупался в проруби подальше от лишних глаз
Подвиг, совершенный до Чкалова
Прощай, "голодная" Россия: Белоруссия уйдет на Запад "правильно"
Живущая за счет мигрантов Киргизия начала борьбу с русским языком
Живущая за счет мигрантов Киргизия начала борьбу с русским языком
Россиянам разрешили шуметь только на одном празднике в году
Прощай, "голодная" Россия: Белоруссия уйдет на Запад "правильно"
Владимир Путин возглавил рейтинг доверия населения политикам
Хотите "загнать Кавказ к лучине"? Не выйдет у вас!
Украинские СМИ поймали Порошенко на "газовом ограблении" Украины
Регионы возмутились списанием жителям Чечни долгов по ЖКХ
Регионы возмутились списанием жителям Чечни долгов по ЖКХ
NASA отказывается финансировать строительство космического корабля "Союз"
NASA отказывается финансировать строительство космического корабля "Союз"
"Газпром" не будет прощать чеченцам долги за газ