Квартиры на первом этаже не предлагать. Только коммерцию

В отличие от развитых европейских городов, обеспеченность коммерческими площадями на душу населения в столице остается низкой, поэтому и спрос на них в новостройках остается высоким.

При строительстве жилья на застройщиков возлагаются обязательные условия по созданию социальных учреждений, коммерческой инфраструктуры и стрит-ритейла. Нормы зависят от территории застройки, плотности населения, района Москвы или области. При отмене обязательных требований девелоперы вряд ли предпочтут реализовывать на первых этажах жилье, а не коммерческие помещения. Дело в том, что у нежилья в данном случае больше преимуществ — коммерческая инфраструктура нужна всегда, а значит, такие помещения будут востребованы. Да и квартиры на первом этаже, как правило, просят не предлагать.

"В рыночной практике первые этажи уже давно заняли прочную позицию под стрит-ритейл, который характеризуется своим набором арендаторов и сервисных предприятий. Условно можно привести формулу, что на 1000 жителей требуется 500 кв. м коммерческих площадей всех необходимых функциональных назначений, — рассказывает Юрий Тараненко, руководитель направления по работе с коммерческой недвижимостью ГК "Инград".

Как правило, в отдельно стоящих домах, где помещения под коммерческую инфраструктуру располагаются на первых этажах, их объем может составлять от 5 до 10% от общей площади проекта. В проектах класса премиум и "бизнес+" часть коммерческой инфраструктуры может быть общедоступной, а часть — предназначена только для пользования резидентов. Такую концепцию, к примеру, уже реализует ГК "Основа" в комплексе апартаментов на пересечении Академика Сахарова и Садового Кольца. Проект стартует этой осенью, и здесь запроектированы двухэтажный фитнес-центр с бассейном, ритейл-зона, кафе, рестораны и многие другие элементы инфраструктуры, что обеспечит жителям комплекса высокий уровень комфорта, а также создаст в этом районе Садового кольца новую точку притяжения.

Существует несколько возможных моделей реализации коммерческой недвижимости — самостоятельное управление, аренда или продажа, но в каждом есть как свои плюсы, так и минусы. В ГК "Инград", к примеру, применили достаточно новую и актуальную для рынка систему: во-первых, все помещения проектируются с учетом запросов конкретного района и нехватки в нем той или иной инфраструктуры, нарезка максимально разнообразная и функциональная, что позволяет избежать дублирования функций в рамках одного комплекса — две аптеки или два одинаковых магазина.

Правда, остается большим процент застройщиков, которые предпочитают продавать, а не сдавать в аренду коммерческие помещения. Итогом часто становится нарушение концепции жилого комплекса, к тому же после продажи помещений, застройщик уже не несет ответственность за их наполняемость.

"Управление недвижимостью — это всё-таки отдельный бизнес, — говорит Олег Колченко, управляющий партнер ГК "Основа". — Сдача в аренду, безусловно, может принести собственнику постоянный и стабильный доход, а, следовательно, и большую прибыть в итоге, но за более длительный срок. При продаже контролировать открытие тех или иных элементов инфраструктуры не всегда представляется возможным, поскольку узнать заранее, как именно будут использоваться помещения, не всегда возможно и у нового собственника могут поменяться планы".

Кроме того, состав и формат коммерческой инфраструктуры определяется спросом и формируется в соответствии с концепцией проекта и другими его особенностями. Например, жилой комплекс с высокой проходимостью, расположенный на центральной улице города, будет интересен банкам и представителям крупных сетевых операторов. Многое также зависит от класса проекта — торговые сети среднего ценового сегмента будут выбирать для себя жилые комплексы стандартного и комфорт-класса, премиальные операторы — бизнес- и элитные проекты.

"Мы стараемся грамотно подбирать владельцев помещений и арендаторов, чтобы в каждом квартале были представлены в полном объеме различные магазины и разного вида услуги, чтобы они не дублировали друг друга. Кроме того, мы просим арендаторов придерживаться единого регламента размещения вывесок магазинов, кафе и пр. с соблюдением определенной цветовой гаммы и шрифта, чтобы не нарушать общую стилистику жилого комплекса", — уточняет Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс".

"Чаще всего за арендой обращаются сети продуктовых магазинов. На втором месте сетевые кафе и кофейни. На третьем — салоны красоты и бьюти студии, — рассказывает Стахиева Елена, директор по связям с общественностью "Главстрой". — Сегодня общественные пространства на первых этажах — это must be. Это продающая фишка застройщика, которая отвечает потребностям жителей. Уже сейчас, еще на стадии монолитных работ мы получаем заявки от бизнес-партнеров на аренду коммерческих помещений, — рассказывает Стахиева Елена. — Аренда активно привлекает малый и средний бизнес, частных предпринимателей и стартаперов. И это прекрасно — давать возможность молодым амбициозным ребятам начать свой бизнес и развиваться".

Ни для кого не секрет, что квартира растет в цене за время строительства дома, но, как ни странно, коммерческие помещения также прибавляют в стоимости за время реализации новостройки. Из практики, кстати, можно отметить, что при грамотной нарезке и правильно выстроенной работе вакантных коммерческих площадей на высокой стадии готовности проекта уже не найти.

Традиционно, выбирая коммерческое помещение, покупатель ориентируется на определённый бюджет. Так, располагая суммой до 10 млн рублей, можно подобрать хорошее офисное помещение или помещение свободного назначения. Бюджет от 10 млн позволяет приобрести помещение формата стрит ритейл, при этом вложения в него быстрее окупятся за счет более высоких арендных ставок.

"По мере роста готовности дома растет и стоимость нежилых помещений. Как правило, разница в цене на начальном этапе и на этапе сдачи здания в эксплуатацию составляет от 20 до 30%. Однако в случае, если жилой комплекс расположен рядом с метро или центральными улицами, эта разница может быть на 5-10% выше", — утверждает Олег Колченко.

Стоимость 1 кв. м коммерческих помещений в подмосковных проектах ГК "Инград" начинается от 80,5 тыс. рублей, а в московских — от 100 тыс. рублей, рост доходит до 20%. В ЖК "Парад планет" (г. Королев) средняя стоимость кв. м в около 70 тыс. рублей, в ЖК "Кварталы 21/19" — 150 тысяч рублей.

На коммерческие помещения распространяются различные способы оплаты, существует беспроцентная рассрочка, действует ипотека и арендные каникулы на время ремонта в помещениях. При сравнимой стоимости покупки сдача в аренду коммерческого помещения может принести больше прибыли, чем поиск арендаторов для жилья. Да и ждать заветные квадратные метры придется меньше, ведь реализация коммерции начинается на высокой стадии готовности дома.