Игорь Горский: Жилище надежнее золота

Действительно ли квартира в Москве надежнее счета в банке и слитка золота? Не ошибаются ли россияне, которые считают недвижимость самым надежным объектом для инвестиций и гарантом безбедной старости? О российском рынке недвижимости в целом и бизнесе рантье в эфире Pravda.Ru рассказал управляющий партнер компании London Real Invest Игорь Горский.

Фото: Фотоархив Pravda. Ru

— Недвижимость в России считается такой священной инвестиционной коровой. То есть среди простых людей очень распространено мнение, что это единственный надежный инвестиционный инструмент, причем на протяжении долгого времени. Даже золото не фигурирует так в разговорах, как недвижимость. Разделяете ли вы эту точку зрения? И будет ли так же, когда начнет действовать новый налог на недвижимость?

— Действительно, недвижимость — это основной якорь для большинства граждан Российской Федерации. Сложилось это по очень многим причинам, и первая причина — нас достаточно много обманывали за последние 25 лет с момента становления новой России. Мы пережили порядка четырех кризисов. Единственное, что всегда выживало в этом кризисе, — это недвижимость.

Недвижимость для большинства россиян — это достаточно большие вложения, которые, по тем или иным причинам, благодаря ли приватизации, благодаря ли наследству, благодаря ли выкупу у тогда так называемых товариществ, состоялись.

Квартира на вес золота

Вопросы с золотом, вопросы с акциями до 90-го года нашей партией активно пресекались. Это были инструменты, которыми пользоваться было невозможно. И недвижимость — это, действительно, тот маяк, который может всегда удержать вас в том достаточно сложном мире, в котором сейчас мы все живем. Я скажу честно, я вкладываюсь тоже только в недвижимость. Я считаю, что это тот инструмент, который я смогу передать своим детям, это инструмент, который поддержит меня в тяжелые времена, это инструмент, который позволит мне где-то после шестидесяти не работать. Потому что быть рантье, законопослушным рантье, оплачивая налоги, — на мой взгляд, это правильный, несложный бизнес и достаточно надежный бизнес.

Да, действительно, скажу вам как математик, за последние 90 лет золото все время неуклонно растет. Но оно растет в долгосрочной перспективе. В краткосрочных перспективах золото имеет колебания. Поскольку достаточно подвержено мировой конъюнктуре. А недвижимость обособлена.

— Так же ли относятся к недвижимости в Европе? То есть старается ли средний европеец по возможности что-то прикупить, или это вообще нереально и об этом даже не думают?

— У них не так. Дело в том, что нам недвижимость, это мы еще не до конца все оценили, давало государство. Почему она такой якорь, почему она так важна для каждого из россиян? Потому что сейчас человек, может быть, и не сможет заработать на эту двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, которая по приватизации ему отошла.

На Западе этого нет, никто никогда никому ничего не давал. Там очень много жилья внаем. Там нормально жить, наверное, лет до сорока, меняя квартиры и переезжая из города в город.

Потому что не очень сильно меняется инфраструктура, возможности самореализации. У нас жизнь в основном, да не обидятся на меня небольшие наши города, сосредоточена в Москве и Петербурге, городах-миллионниках. И то, переезжая из Петербурга в Москву, я вижу разницу. Переезжая из Москвы в Екатеринбург, я тоже вижу разницу, и не всегда эта разница меня, как петербуржца, устраивает. А это значит, что миграция трудовых ресурсов достаточно затруднена. Потому что люди привыкают к тем или иным условиям комфорта.

— К тому же работать негде…

— Да. Это очень корректное замечание. В Европе все достаточно нивелировано и все достаточно среднестатистично. Вы можете переехать из Дюссельдорфа в Дортмунд, из Дортмунда переехать в Мюнхен, и вообще сильно не потеряете, если вы наемный менеджер или у вас свой какой-то бизнес, везде будет представлена та или иная инфраструктура.

Если нас и сравнивать, то сравнивать больше именно с Соединенными Штатами Америки, где недвижимость является тоже очень серьезным вложением. Почему? Потому что она может помочь тому среднему классу, который хочет стать еще богаче.

Преимущества вложений в недвижимость

Среди преимуществ такого вида вложений можно выделить следующие:

1. на длительном периоде неизменная доходность, например, сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
2. относительная доступность вложений;
3. недвижимость обладает достаточно высокой ликвидностью (при определенных условиях);
4. широкий выбор вариантов для инвестирования.

— Как, на ваш взгляд, государство относится к рантье в Европе, в той же Америке и у нас? У нас этот пласт только зарождается. Нет ли ощущения, что немножко государство пытается ограничить этот слой созданием каких-то налогов и мер? Допустим, у пенсионера есть какая-то квартира, и мне кажется, что политика ведет к тому, чтобы он лучше продал, но не владел ею, не был рантье, это так?

— Законы бизнеса не эмоциональны. Нельзя любую ситуацию применить к конкретному законному акту. Сейчас введена новая шкала налогообложения. В каждом регионе свои поправочные коэффициенты к тому, чтобы за излишки жилья люди платили налог. И это на самом деле нормально.

Налоги на недвижимость

Надо сказать, что у нас эти налоги в десятки раз меньше, чем в Европе. Действительно, кому-то досталась квартира в наследство, действительно, есть какие-то пенсионеры, действительно, кто-то косит под пенсионера, и есть инвесторы, которые купили пять квартир. Закон не может рассматривать каждого индивидуально. Закон говорит о следующем: есть количество квадратных метров, положенное на семью, все остальное считается излишками.

Досталось тебе по наследству, скажи "спасибо", ты стал бесплатным правообладателем достаточного серьезного актива, но за это надо действительно заплатить. С государством надо делиться. На мой взгляд, государство поступило так же, как и с налогооблагаемой базой, достаточно мудро. Оно дало шерстке подрасти и потом сказало: "Я теперь хочу получить совсем немного от того, на что имею право". Сейчас ведутся большие дискуссии, возможно, где-то будут сменены коэффициенты. Но государство направляет это в более цивилизованное и узаконенное русло.

— Во-первых, что происходит с доходностью бизнеса с недвижимостью сейчас, в кризис, — сильно ли она уменьшилась? А во-вторых, что приходится и приходилось инвесторам за эту доходность платить? Потому что как известно, чем больше доходность, тем выше риск.

— Сейчас доходность жилых проектов упала до 19-24 процентов. Риски вложений существуют значительно большие, чем на Западе, поскольку у нас очень забюрократизированная возможность получения разрешительной документации, о чем неоднократно говорилось и на правительственном уровне. У нас достаточно сложное получение участков. Оно не всегда связано с безоблачным прошлым этого участка. И я всегда говорю нашим коллегам о том, что недвижимость — это документы и еще раз документы.

— Вы работаете с инвесторами, и с внутрироссийскими, и с западными. В нынешнем российском кризисе активность инвесторов как проявляется? Больше наших инвесторов или все-таки сохранились какие-то зарубежные инвесторы, которые продолжают работать в России?

— Девяносто на десять. Девяносто — это свои инвесторы, а десять — это те инвесторы, которые уже сюда вложились, которые почувствовали вкус денег и которые продолжают здесь работать, несмотря ни на что.

Самыми интересными сейчас для вложений являются два сегмента — это апартотель и склады. Как ни странно, логистика и цивилизованное арендное жилье показывают самые высокие нормы дохода.

— Я помню долгое время говорилось, что гостиничный сегмент по доходности самый низкий.

— Вот этот кризис показал кардинально изменившуюся картину. Проблемы возникли со стрит-ретейлом. Такое впечатление, что мы едим, болеем и разговариваем по телефону. То есть все сдается в аренду под аптеки, салоны связи и продуктовые магазины. Уходят одежда, уходит обувь, уходят очень многие услуги, я не говорю, что все, но очень многие.

Это продиктовано уменьшением спроса. Стрит-ретейл в среднем стоит порядка 15 миллионов. Продать его — это полгода. Апартотели стоят пять-шесть миллионов в Москве, в Петербурге — порядка четырех. В принципе, если снизить на 200-300 тысяч, если у тебя проблемы, ты вошел и вышел из проекта. Решил свои проблемы, вошел в проект опять. С 15 миллионами это сложнее, и потери будут другие.

— У вас, как у предпринимателя, перспективы насчет российского рынка недвижимости достаточно радужные? Российская недвижимость будет, в общем-то, продолжать оставаться достаточно доходной, и спрос на нее сохранится, невзирая на наши нынешние экономические сложности?

— Да, я со всем согласен, кроме слова "радужные". Этот бизнес был радужным до 2007 года. Когда что ни купи, все принесет доход. Сейчас рынок более стабильный и более понятный. У меня не стало "радужности", потому что есть банкротства, есть неправильные сложения, есть разорение людей и банков, недвижимость тоже стала инструментом, который подвержен серьезному влиянию. Но я не вижу альтернативы недвижимости. Ни акции, ни облигации, ни золото в краткосрочной перспективе не достойны такого внимания, как недвижимость.

Перспективы развития рынка недвижимости: чего ожидать?

Стоит ли ждать, что цены в Москве на жилье снизятся, а покупать квартиры будет значительно выгоднее, чем сейчас? Такая тенденция существует, но строить долгосрочные прогнозы проблематично. Эксперты полагают, что к 2021 году цены достигнут таких показателей:

• Вторичное жилье - 100-140 тысяч рублей за кв.м.;
• Новостройки эконом-класса - 100 тысяч;
• Жилье сегмента комфорт - 120-140 тысяч;
• Бизнес-класс - менее 200 тысяч. 

Читайте также:

Покупаем квартиру с ремонтом - советы специалистов

Как продать свою квартиру дороже

Топ-5 необычных домов знаменитостей