Покупка квартиры: что проверить в первую очередь

Процесс приобретения жилья связан не только с его выбором и осмотром. Но и с проверкой документов. На многие вещи покупателю следует обратить внимание. Особенно если документы вызывают какие-либо сомнения.

Есть ли посредник

Продажа жилья осуществляется тремя способами. Непосредственно владельцем, по доверенности и через агентство недвижимости.

Покупая квартиру у собственника, на первом этапе достаточно внимательно изучить правоустанавливающие документы. Это делается для исключения в них возможных ошибок или описок. Это может значительно затянуть процесс оформления сделки.

Если квартира предлагается по доверенности, то на подобную сделку имеет смысл соглашаться только в исключительных случаях. В частности, когда нет иных альтернативных предложений. В ином случае следует настоять на личном присутствии продавца при подписании договора.

При продаже квартиры риелторской компанией последняя должна располагать агентским или иным договором, дающим право отчуждения недвижимости. А также доверенностью, подтверждающей полномочия на указанные в ней действия. То есть: показы жилого помещения, получение задатка или аванса, подписание документов. В том числе договора аванса, купли-продажи, сбор документов.

Правоустанавливающие документы

От документов, которыми располагает продавец, зависит процесс их проверки.

Правоустанавливающими документами являются, в частности, справка о выплаченном пае, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, брачный контракт или соглашение о разделе имущества, решение суда о признании права собственности, договор приватизации или иной договор, например, купли-продажи, мены, дарения, долевого участия, инвестирования, иной.

В случае, если правоустанавливающий документ не зарегистрирован в Росреестре или жилищном органе, его заменяющем, то от сделки стоит отказаться. 

В случае, если право собственности зарегистрировано, то необходимо ознакомиться с полной историей квартиры. Она отражена в расширенной выписке из регистрационной службы.

Прописка в квартире в прошлом и в настоящем

Самой важной является информация о прописанных в квартире лицах. Прежде всего о тех, кто был зарегистрирован в ней ранее и кто зарегистрирован на момент совершения сделки.

Пожизненное право жилую недвижимость сохраняют отказавшиеся от приватизации наниматели. Супруг собственника жилья, приобретенного в браке через кооператив, также приобретает исключительное право постоянного пользования жильем.

Покупая недвижимость с зарегистрированным в нем постояльцем, которого невозможно выселить и снять с регистрационного учета даже по решению суда, покупатель фактически становится собственником коммунального жилья.

Расчеты по договору

Большая часть сделок с недвижимостью между физическими лицами осуществляется наличным платежом, подтверждением чего служит расписка в получении денежных средств. Ее неправильное оформление может привести к повторной оплате жилья. Реже - к расторжению договора.

Расчеты между сторонами проводятся через банковскую ячейку. Условия доступа к ней должны в полной мере гарантировать риски как покупателя, так и продавца. 

В 30% случаев суды склонны расторгать договоры купли-продажи при отсутствии у покупателя расписки на передачу денег. При подобном расторжении квартира возвращается продавцу. В связи с этим единственным и обязательным документом, подтверждающим оплату, служит расписка, отсутствие которой способно привести к серьезным проблемам.

Проверка документов при покупке квартиры требует хороших практических правовых знаний. При должной осмотрительности и везении непрофессионалу можно самостоятельно провести сделку. Но в большинстве случаев данные функции все же рекомендуется возложить на эксперта в области недвижимости.

Фото: pravo.moe

Читайте также:

Квартира со свободной планировкой: как сделать правильный выбор

Как осуществляется процедура выселения квартирантов-неплательщиков?

Квартира с обременением: покупать или не покупать

Вторичный рынок перенасыщен многокомнатными квартирами