Цены улетают в Космос? Что ждет московский рынок недвижимости в 2018 году

Какие принципы развития проектов компаний-застройщиков действуют на рынке? Какие плюсы и минусы принесут последние изменения в строительную сферу и как они скажутся на бизнесе и покупателях квартир в интервью "Правде Ру" рассказал управляющий девелоперского подразделения "Группы ЛСР" в Москве Иван Романов.

Иван Леонидович, как вы оцениваете текущее положение вещей на рынке недвижимости на примере вашей компании?

— Пусть за меня скажут цифры: в 4 квартале 2017 года "Группа ЛСР" по всем регионам присутствия реализовала недвижимости на 23,6 млрд руб., что на 35% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года. Конкретно в московском регионе у нас динамика продаж тоже уверенная: в четвертом квартале прошлого года мы продавали уже на 24% больше квадратных метров, чем в третьем. Конечно, она различается от проекта к проекту, но в целом, мы удовлетворены результатами. Как известно, мы сейчас реализуем в столичном регионе четыре проекта: малоэтажный комплекс "Нахабино Ясное" в ближайшем Подмосковье, жилой комплекс "Лучи" в 300 метрах от метро "Солнцево" в ЗАО Москвы плюс два проекта бизнес-класса — "Донской олимп" и "ЗИЛАРТ". "Донской олимп" продан практически весь. Осталось, кажется, только две квартиры в ассортименте. Предварительные продажи в сдающихся в этом году домах "ЗИЛАРТа" составляют 97%. В "Лучах" и "Нахабино Ясное" продажи тоже набрали крейсерский ход.

Изменился ли рынок и его настроение?

— Конечно, сейчас все чувствуют конкуренцию, рынок стал более жестким. Он в большей степени требует профессионального подхода, взвешенных решений, в том числе от покупателя. Его выбор стал менее импульсивен и все больше зависит не от вкусовых предпочтений, а прежде всего от уверенности в компании-застройщики. Многие научились красиво упаковывать свое предложение, но далеко не все в состоянии его потом качественно, да еще и в срок реализовать. Поэтому репутация застройщика и выходит на первый план. Потребителю важно быть уверенным в своевременном вводе проекта в эксплуатацию, в получении жилья именно с теми характеристиками, которые он выбрал при покупке.

Но все же, какими качественными характеристиками должен обладать сам объект, чтобы его выбрал покупатель именно его?

— В условиях таких мегаполисов, как Москва формируются свои требования. Покупатель в первую очередь ищет оптимально расположенный для него проект. Чтобы его место работы, достаточный объем социальной инфраструктуры, школы, и детские сады и места для отдыха располагались рядом с домом. Главный тренд на улучшение этой качественной характеристики — сокращение расстояния от мест проживания до мест общественной активности. Именно этот параметр выгодно отличает проекты, которые пользуются спросом. И если застройщик не может выбрать идеальную локацию с существующей инфраструктурой, он вполне может ее развить. Например, в нашем проекте "ЗИЛАРТ" в шаговой доступности будет парк, строим московский филиал "Эрмитажа", большой концертный зал, кукольный и драматический театры. В пешеходной доступности будут 11 детских садов и 3 школы, в том числе крупнейший в Москве муниципальный образовательный центр на 2 500 мест.

Но все-таки часть преимуществ этого проекта сложилась исторически — например, наличие широкой набережной — скорее везение. Вы внесли какие-то такие объекты инфраструктуры, которая не обусловлена локацией?

— Конечно, важно максимально эффективно использовать тот потенциал места, который подразумевается приобретенной территорией — это главная задача девелопера. И работа над концепцией занимала у нас не один месяц, мы анализировали опыт аналогичных крупных проектов не только в России, а прежде всего в Европе и вообще в мире, выделили главные составляющие успеха, постарались в доступной для нас мере применить их. Пример — большой ландшафтный парк на 10 гектаров, авторства Джерри Ван Эйка — всемирно известного ландшафтного дизайнера и архитектора. Он уже построен, в ближайшее время откроется для горожан. При этом нам было важно органично интегрировать набережную Москва-реки в прибрежный парк. Это прогулочная зона, шириной порядка 80 метров, длиной более километра, которая включает разнообразную инфраструктуру для отдыха.

Девелопер должен создавать, развивать инфраструктуру по закону. Скажите, а как вы оцениваете необходимость строить социальные объекты, это дополнительная нагрузка или возможность сделать более конкурентоспособный продукт?

— Это и дополнительные возможности, и дополнительные расходы. Но сегодня любой девелопер отлично понимает: наступило время, когда потребитель стал главным участником рынка. Он гораздо более разборчив, чем 10 лет тому назад, и рынок под него меняется. Мы больше не можем ограничиваться нормативами. В условиях конкуренции необходимо думать о создании общественных пространств, как о дополнительных плюсах. Строящийся объект должен быть обеспечен не только минимальной обязательной инфраструктурой, он должен выделяться на фоне конкурентов дополнительными преимуществами, какими-то опциями. И об этом думают не только девелоперы. Городские и федеральные власти тоже работают над тем, чтобы повысить требования к создаваемой инфраструктуре, разрабатываются новые стандарты качества. В большей степени это относится к регионам, где рынок недвижимости пока не так развит, как в столице, где девелоперам нужно подсказывать решения.

Какие основные тренды относительно вкусовых предпочтений покупателей вы можете выделить?

— Возрос спрос на готовое жилье с отделкой — мы прослеживаем этот интерес по многим нашим проектам и стали активно внедрять такой продукт в линейку ассортимента. В "Нахабино-Ясное" мы приняли решение предложить все квартиры с отделкой. В других проектах вывели с отделкой очередные секции. Самое главное преимущество в том, что покупатель готового жилья избавлен не только от хлопот по своей квартире, но и от шума, который сопровождает работы в соседних. Тут важно отметить две вещи: разница между квартирами с отделкой и без отделки составляет всего 9000 руб. на квадратный метр. Такой низкий показатель достигается за счет того, что застройщик может купить строительные материалы и заказать работы оптом. Второй момент: продавая квартиры с отделкой, мы фактически включаем стоимость приведения квартиры в жилое состояние в ее стоимость, а значит, даем возможность привлечь ипотечный кредит в том числе и на ремонт!

Сейчас доходы населения не растут, но при этом снижаются ипотечные ставки. Как вы оцениваете для себя перспективность растущей аудитории потенциальных ипотечных заемщиков? Положителен ли этот тренд для рынка? Много ли у вас таких покупателей?

По статистике нашей московской бизнес-единицы за 2017 год 49% сделок заключалось с использованием ипотечного кредита. И действительно, доля таких клиентов постоянно растет. Снижение ипотечной ставки делает все более доступным приобретение квартиры, и за счет этого фактора компенсируется снижение спроса, которое связано с падением уровня доходов граждан. То есть, если раньше многие приобретали квартиры за счет накоплений или текущих доходов, сейчас мы больше и больше приближаемся к такой европейской цивилизованной модели, когда приобретение жилья — это не спонтанная, не единовременная инвестиция. Это хороший знак для рынка — мы понимаем, что так или иначе возможности наших покупателей растут.

Хотелось бы поговорить и о не очень приятных трендах. В первую очередь, это введение поправок на уровне законодательства в строительную сферу. Как изменения в 214 закон РФ повлияет на рынок?

Изменения вступят в силу с 1-го июля 2018 года, и это одно из главных событий не только этого или прошлого года, это важная веха всей истории девелопмента наших дней. Действительно, государство поставило себе цель осуществить переход от долевого строительства к проектному финансированию, что не может не сказаться на рынке. Фактически в большей степени финансирование проектов будет осуществляться за счет банковских кредитов. Это более дорогие деньги, они, конечно, отразятся на себестоимости продуктов застройщиков, а значит, скажутся в самое ближайшее время на ценах, которые неминуемо вырастут. Это логично: увеличатся издержки по строительству этих квартир — вырастет цена. Соответствовать новым вызовам смогут, разумеется, не все. Уверен, нас ждет консолидация рынка. Жить останутся самые сильные, самые стабильные игроки с самым большим запасом прочности. В связи с этим в первой половине 2018-го на московский рынок может выйти довольно много новых проектов, но уже начиная со второй половины года можно ожидать обратную тенденцию — снижение предложения.

С точки зрения девелоперов, изменения грядут малоприятные, а как их оценить с точки зрения покупателя? Усилия властей и новые правила действительно способны защитить дольщиков, а в будущем — только покупателей готового жилья?

— Я думаю, что власть последние несколько лет уже приложила максимум усилий по защите интересов дольщиков. Уже сейчас, при действующем 214 законе РФ их положение абсолютно безопасное. Просто самим гражданам нужно осмысленнее подходить к выбору застройщика, грамотно анализировать информацию о проекте, о темпах его строительства. В этом случае выигрывают компании, следующие принципам открытости. Мы тоже стремимся к этому многие годы и сейчас видим, что такой подход оправдан. Если застройщик открыл все необходимые данные о своем проекте, риски его покупателя практически сведены к нулю. Дополнительные изменения в законодательстве направлены на то, чтобы исключить какие-то аномальные ситуации, которые мы уже слабо себе представляем. Иначе говоря, власти пытаются сократить риски, связанные не с деятельностью застройщиков, а скорее мошенников, которым мы и обязаны термином "обманутые дольщики".

Даже если вы правы, и меры направлены на то, чтобы ограничить деятельность мошенников, мы же прекрасно понимаем, что и застройщики пострадают. Скорее всего многие из них покинут рынок, останутся только самые сильные игроки. Можно ли говорить о перспективе монополизации рынка? Хорошо ли это?

— Думаю, до монополизации нам очень далеко. Даже если те тысячи застройщиков, которые сейчас существуют на рынке жилищного строительства, превратятся в сотни, это нельзя считать монополизацией. Наверное, более правильный термин в данном случае — "укрупнение рынка". Которое на самом деле пойдет ему на пользу. Если компании, для которых их единственный проект является первым или может быть даже единственным опытом участия в строительстве жилья, уйдут с рынка, их место займут более профессиональные, опытные компании, что сделает рынок более предсказуемым для потребителя и благоприятно отразится на качестве услуг и продуктов.

Раз перспективы достаточно оптимистичны, логично спросить — ваша компания планирует новые проекты и в каком сегменте они будут?

Конечно, ближайшее будущее не обойдется без премьер, но раньше времени говорить о них не хотелось бы.

Выйдет ли "ЛСР" на элитный рынок Москвы?

— Нет, в Москве мы не ставим себе задачу выйти на рынок элитных проектов, по крайней мере, в ближайшее время. С нашей точки зрения, самый стабильный и перспективный сегодня сегмент — это жилье бизнес- и комфорт-класса.

А какие территории для застройки вы считаете самыми выигрышными для освоения?

— Каждый проект индивидуален, и вряд ли можно сравнивать их характеристики — это продукты для разных аудиторий. Жестких требований к территории для освоения у застройщика нет — Новая Москва или Старая Москва по большому счету не так важно. Везде есть свои плюсы, факторы, влияющие на выбор покупателей. Конечно, жилье за МКАДом, в ближайших пригородах от Москвы более доступно, благодаря более дешевой земле. А комплексы, расположенные в центре Москвы и в наиболее освоенных районах в границах Старой Москвы предназначены для тех, кто вовлечен активную деловую жизнь города, со всеми вытекающими последствиями.

Встройте Недвижимость от Правды.Ру в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен

Добавьте Недвижимость от Правды.Ру в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google

Также будем рады вам в наших сообществах в ВКонтакте, Фейсбуке, Одноклассниках, Google+...

 
Комментарии
Украина решила идти в НАТО в "ненужное время и ненужном месте"
В Минобороны опровергли сообщения о подмене ракеты на брифинге по ДРСМД
Житель Тюмени получил полтора года колонии за кражу бутылки водки
Макаревич заявил об идиотизме 80 процентов населения
Макаревич заявил об идиотизме 80 процентов населения
Путин готовит послание для спасения рейтингов власти?
Западные СМИ и эксперты заметили обеднение россиян
Путин готовит послание для спасения рейтингов власти?
Макаревич заявил об идиотизме 80 процентов населения
Порошенко внес в Раду разрешение на ввод иностранных войск на Украину
Путин готовит послание для спасения рейтингов власти?
Макаревич заявил об идиотизме 80 процентов населения
Путин готовит послание для спасения рейтингов власти?
Путин готовит послание для спасения рейтингов власти?
Путин готовит послание для спасения рейтингов власти?
Депутаты хотят разрешить россиянам торговать грибами и ягодами
Путин готовит послание для спасения рейтингов власти?
Путин готовит послание для спасения рейтингов власти?
В России накапливается протестный потенциал
Премьер Хорватии составил для Украины сценарий "освобождения" Донбасса
В России накапливается протестный потенциал