Жилье дешевеет, но не везде

Цена квадратного метра жилья в крупнейших городах Российской Федерации продолжает снижаться. Об этом свидетельствуют данные Российской гильдии риэлторов (РГР), которая сформировала очередной рейтинг российских городов по стоимости квартир по состоянию на 31 октября 2009 года. Тем не менее в октябре сразу ряд городов продемонстрировал незначительный рост цены предложения, что является отражением скромного осеннего оживления на рынке.

В рейтинг вошли 23 крупнейших города страны, расчет ведется по цене предложения на вторичном рынке городов России. В качестве основного параметра принята средняя цена предложения квадратного метра в конкретном городе с вычислением вектора и размера прироста цен в процентах. Средняя цена квадратного метра в городе подсчитывается в рублях как среднее по всем предложениям данного города с датой обновления не старше 3-х месяцев. При этом определенная часть реальных сделок проходит по цене ниже предложения.

Цены на жилье ползут вниз

В большинстве российских городов цены продолжают сползать вниз. Наиболее сильно за прошедший месяц упала цена квадратного метра жилой недвижимости в городе Ижевск — 2.3%, в Москве цена за тот же период снизилась на 2.2%. Тройку лидеров замкнул город Иваново, где цены в среднем упали на 2%.

Первое место по уровню цен на жилье сохраняет Москва со средней стоимостью квадратного метра 153,9 тыс. руб. На второй позиции Санкт-Петербург — 78,3 тыс. руб., а замыкает тройку лидеров Московская область — 71,7 тыс. руб. за кв. м.

В первой десятке находятся крупнейшие города-миллионники — Екатеринбург (52,9 тыс. руб. за кв. м), Ростов-на-Дону (50,5 тыс.), Самара (49,1 тыс.), Новосибирск (47,6 тыс.), Нижний Новгород (46,3 тыс.), Тула (40,5 тыс.) и Томск (40,3 тыс.).

По итогам октября сразу восемь участников рейтинга показали положительную динамику цен. В Самаре средняя цена предложения на 31 октября 2009 года по сравнению с сентябрем выросла на 1.7%, в Курске — на 1.6% и в Воронеже — на 1.5%. По данным гильдии риэлторов также на 0,5% выросла средняя цена в Красноярске, в Рязани (1,1%), Саратове (0,8%), Мурманске (1,1%).

"Вторичка" дешевеет

Несколько ранее появились данные автоматизированной аналитической системы портала "ГдеЭтотДом.Ру" за октябрь 2009 года. По статистике агентства цены квадратов вторичном рынке жилья в 38 российских городах в октябре снизились в среднем на 0,7%. Однако снижение на 1% и более процентов зафиксировано только в 12 из 38 городов.

В 14 крупнейших российских городах (в том числе Москве и Санкт-Петербурге) уровень цен за месяц снизился на 0,5%. С начала года жилье в 14 крупнейших городах подешевело на 14,5%. Заторможен этот процесс в Москве, где стоимость квартир с начала года снизилась только на 9,5%.

Как отмечают аналитики агентства, заметных изменений в рейтинге самых дорогих и наиболее дешевых городов страны по ценам на жилую недвижимость вторичного рынка не произошло. В лидерах находятся Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Калуга, Краснодар и Екатеринбурга. Наиболее низкие цены на квадраты остаются в Мурманске, Брянске, Смоленске, Иванове, Ульяновске, Курске.

Российская экономика имеет свои особенности, которые оказывают серьезное воздействие на рынок продажи квартир. Это:

Зависимость экономики от сырьевого рынка. Дисбаланс экономики, когда 1 % населения занят в отраслях, приносящих 25 % ВНП, приводит к тому, что даже незначительные колебания цен на энергоносители существенно влияют на экономическую ситуацию. Падение цен на нефть конца 2014 года неизбежно вызовет на рынке недвижимости негативные явления.
Двухвалютность. Цены на квартиры могут рассчитываться в рублях, долларах или евро. В результате их общий уровень зависит от курсовых колебаний. Например, в настоящее время цены повышаются в рублях, компенсируя девальвацию национальной валюты, и одновременно понижаются в долларах вследствие снижения спроса.
Негативные ожидания. Россияне традиционно не доверяют правительству, поэтому предпочитают инвестиции в недвижимость вложениям в бизнес или даже банковским депозитам. Здесь гораздо ниже риск потерять деньги и гораздо выше вероятность получить прибыль при перепродаже или сдаче в аренду. В результате рынок недвижимости не испытывает драматических спадов даже в кризисные времена.
Высокий уровень латентного спроса. Это связано как с традиционным "квартирным вопросом", так и с физическим и моральным устареванием квартир в домах советского времени. По некоторым исследованиям, поменять жилье хотели бы до 70 % россиян. Понятно, что с таким уровнем спроса рынок в долгосрочной перспективе просто обречен на рост.