Несовершеннолетний хозяин: подводные камни при купле-продаже

Наличие среди владельцев квартиры несовершеннолетнего всегда осложняет любую сделку с недвижимостью, будь то сдача жилья в аренду или продажа. Даже владение малой долей квартиры может стать препятствием при обмене или продаже. 

Закон есть закон

По закону, при условии несовершеннолетия владельца жилья сделка должна проводиться при участии сотрудников органов опеки и попечительства или с их согласия. Сами дети могут заниматься продажей жилья с 14-ти лет, но лишь с согласия своих родителей, официальных усыновителей или опекунов. За детей младшего возраста действуют только их законные представители. 

При этом, несмотря на то, что сделкой занимаются совершеннолетние родственники или опекуны, права ребенка на свою долю жилья или квартиру целиком нисколько не умаляются. Более того, родители уже не имеют прав на недвижимое имущество своих детей.

Права защищены

В ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) содержится информация о всех владельцах жилья, которое участвует в сделке по продаже. Согласно законам Российской Федерации, государство охраняет право несовершеннолетнего ребенка на владение недвижимость, и никаких записей по ограничению этого права не вносится.

29 декабря 2015 года начало действовать требование обязательного удостоверения сделки у нотариуса при оформлении договора купли-продажи с участием в сделке несовершеннолетнего ребенка.

Кроме того, при государственной регистрации перехода права от несовершеннолетнего владельца Росреестр имеет право приостановить сделку, если предоставленная документация не будет содержать приказ из органов опеки с условиями осуществления продажи жилья.

При этом ни расписка самого несовершеннолетнего с согласием на осуществление сделки, ни соглашение о задатке, ни другие предварительные документы никаких дополнительных подтверждений не требуют. Однако сделка все равно может быть остановлена, так как в ЕГРН не содержится отдельных записей об ограничении прав продажи недвижимости, которая является собственностью несовершеннолетнего.

Кто виноват и что делать

При продаже или сделках по отчуждению жилья у детей сроки окончания дела могут растягиваться на годы. Контроль этой процедуры осуществляется сотрудниками отдела по опеке и попечительству при местной администрации.

Чтобы подобного не случилось, многие эксперты советуют не делать детей собственниками жилья. Снятие с регистрации прописанного в квартире ребенка не требует специальных разрешений, благодаря чему можно продать квартиру быстро и без лишних хлопот.

Если случай сложный и имеются трения между опекунами несовершеннолетнего, порой имеет смысл дождаться 18-летия владельца недвижимости - тогда все ограничения по заключению сделок о купле-продаже автоматически снимаются. 

При покупке жилья следует учитывать и тот факт, что все дети собственников, даже оставшиеся без их опеки, имеют все права на проживание там даже после продажи квартиры. Необходимо проверять наличие несовершеннолетних детей у владельцев, иначе впоследствии можно столкнуться с неприятным сюрпризом.

Фото: yakapitalist.ru

Читайте также:

Квартира с обременением: покупать или не покупать

Квартира со свободной планировкой: как сделать правильный выбор

Как осуществляется процедура выселения квартирантов-неплательщиков?

Квартира на корабле как способ путешествовать