Риелторы уповают на дефицит новостроек

Риелторы рапортуют о выявлении новой тенденции на московском первичном рынке жилья, которая может привести к росту цен на квартиры в новостройках. Наблюдается стремительное сокращение объема предложения новостроек средней стадии готовности, а это грозит тем, что цены на проекты, находящиеся на стадии котлована или монтажа первых этажей, взлетят.

Как полагают аналитики компании Est-a-Tet, на рынке новостроек складываются все предпосылки для обострения дефицита предложения. Сегодня многие застройщики заняли выжидательную позицию и настроены на рост цен, который позволит максимизировать прибыль от инвестиционных проектов.

Продолжительность девелоперского цикла строительства жилого здания, как правило, составляет несколько лет. Первые 1,5-2 года уходят на подготовку документации — разработку предпроектных предложений, получение всевозможных разрешений, подготовку проекта строительства. Это бумажная стадия, как правило, не требующая объемного финансирования.

Четыре бытовые странности, которые можно встретить только в Америке

"Осенью 2008 года в разгар кризиса развитие проектов на начальной, "бумажной" стадии, резко замедлилось, а некоторые площадки были заморожены из-за дефицита финансирования. То же самое произошло с проектами на стадии "котлована" и начальном этапе монтажа: кредитных денег не стало, недоверие покупателей к застройщикам резко возросло. Худо-бедно достраивались проекты, оказавшиеся в стадии средней степени строительной готовности. Квартиры в таких новостройках активно раскупались даже в условиях кризиса", — рассказывает руководитель аналитического управления Est-a-Tet Денис Бобков.

Вторая стадия, продолжительностью около года включает в себя подготовку площадки под застройку. На этом этапе требуется больше средств, при этом возможности девелоперов по привлечению средств соинвесторов на этом этапе ограничены: жилье на стадии котлована не пользуется повышенным спросом.Когда объект достигает средней стадии готовности, возведено несколько этажей, в объект начинают вкладываться дольщики и некрупные инвесторы.

Этап максимальных продаж

На максимальные продажи застройщик выходит во время завершения проекта. В то же время, инвесторы на этой стадии в объект уже не вкладываются, так как по факту квадратные метры уже приближаются к своей конечной стоимости и спекулятивный профит невелик. Максимальной стоимости квартиры в доме достигают после приемке дома ГК.

По данным компании Est-a-Tet в настоящее время порядка 40-45% на рынке новостроек приходится на объекты, сданные в эксплуатацию. Еще порядка 12-15% — построенные, но еще не сданные дома. Около 3-5% проектов находятся на стадии подготовки к строительству, 20-25% — на начальной стадии строительства (т.е. ведутся земляные работы, отливка подземной части и первых этажей). На объекты в средней стадии готовности приходится 13-15% предложения, и эта доля постепенно сокращается по мере роста строительной готовности объектов.

"Возникает разрыв в структуре предложения новостроек по стадии готовности: представлены либо готовые объекты, либо объекты в начальной стадии. Почти отсутствует предложение жилья средней стадии готовности. При этом ценовая политика девелоперов ориентирована на проекты, которые находятся на завершающем этапе строительства. Отсутствие конкуренции со стороны проектов в средней стадии строительства, в конечном счете, приводит к повышению цен на новостройки, которые находятся на стадии котлована или монтажа первых этажей", — полагает Денис Бобков.

Наибольшим спросом на первичном рынке пользуются однокомнатные квартиры - до 40% обращений в компанию. Еще около 35% обращений составляют запросы на двухкомнатные квартиры. Остальной объем спроса распределяется между жильем большей площади.

Новые квартиры обладают своими преимуществами по сравнению с "вторичным" жильем:

использование современных технологий строительства, отделки, утепления жилья, которые обеспечивают его соответствие новым мировым тенденциям и максимальный комфорт проживания;
современное расположение помещений, а также возможность купить жилье со свободной планировкой, самостоятельно определить, где у вас будет находиться гостиная, кухня, спальня и другие комнаты;
использование как централизованных, так и автономных систем отопления. Последние здорово выручают при отсутствии городских коммуникаций, позволяют экономить газ или электричество, автоматически регулируя температуру в доме;
работоспособность лифтов, использование новых технологий в их изготовлении, позволяющих обеспечить безопасность и комфорт;
практически все современные жилые комплексы имеют развитую инфраструктуру, рядом с ними возводятся детские площадки, облагораживается придомовая территория.

Необычный дом за 40 дней: что создал молодой человек на небольшом участке

"Иная картина в столичном регионе. Основной покупательский спрос смещается в сторону двухкомнатных и трехкомнатных квартир. На них приходится 27% и 37% от всех обращений в компанию. Четырехкомнатные и однокомнатные квартиры менее популярны: их доля в структуре спроса составляет 19% и 17% соответственно", — отмечает руководитель аналитического управления компании.

Вместе с тем, в любом из сегментов (эконом, бизнес) основополагающим фактором выбора по-прежнему выступает цена. Переоцененные объекты даже в высокой стадии готовности не пользуются спросом.

Риски на рынке недвижимости Москвы

Общий фон подорожания относится только к недорогому жилью. Пентхаусы, апартаменты, квартиры элит-класса и другая очень дорогая недвижимость вообще не прибавила в цене. Выводы: