Без агента: обмен квартиры своими руками

С тех пор как у людей появились жилища, появились агенты, стряпчие, маклеры и риелторы. Но профессионалы признаются, что без агента порой получается лучше, качественней и дешевле. Даже такие сделки, как обмен квартиры — продажа одной и покупка другой. О том, как это сделать, "Правде.Ру" рассказала Виктория, которая все осуществила самостоятельно.

Сегодня у нас в гостях Виктория, очаровательная девушка, которая самостоятельно продала и купила квартиру, то есть фактически поменяла одну квартиру на другую. Сразу вопрос. Виктория, насколько мне известно, вы работаете на хорошей должности в хорошей компании, и уровень дохода вполне позволяет вам нанять агента. Тем не менее, вы предпочли обходиться без них. Почему?

— Я в принципе такой человек, который контролирует все, что можно проконтролировать. Возможно, какая-то степень недоверия.

У меня уже был опыт работы с риэлтором, из которого я поняла, что нет смысла для этого нанимать человека — ничего сложного технологически в этом нет.

Все-таки, конкретнее, что было не так? Посмотрел не так, разговаривал не так, забывал про вас?

— Нет, не забывал — все было как бы хорошо в плане человеческого общения. Но на ряд моих вопросов по обмену одной квартиры на другую, которые я задавала компании, мне не были даны квалифицированные ответы.

Я вынуждена была лезть в законодательство, чтобы самой определить для себя, что там на самом деле. Фактически, век живи, век учись — ну и подтирай, подчищай за человеком, нанятым тобой на определенный вид деятельности.

Читайте также: Без агента, или Сам себе риелтор

Уровень квалификации не соответствовал запрошенным деньгам? Тем не менее, агент уверяет, что все сложно и страшно. Вот вы сами через это прошли. Что, действительно настолько сложно получить справку БТИ, отстоять огромные очереди, подать документы на регистрацию?

— Совершенно верно. Технологически же вообще сложностей никаких нет. Главное — задаться целью — и все получится.

Сколько это потребовало времени?

— Порядка трех месяцев у нас это заняло.

Эти три месяца, не переставая, нужно было что-то контролировать, куда-то ездить, с кем-то созваниваться, договариваться или это так, между делом, занимает пять минут в день?

— Если мы говорим о том, что когда я это все делала уже без участия риэлтора, то надо иметь в виду, что после работы приходилось бежать, ехать на квартиру, ее показывать, отвечать на звонки — без этого никуда.

Алгоритм действий

Давайте более детально порядок действий. Вы для начала продавали квартиру, чтобы получить какую-то сумму, а из этой суммы купить другую.

— Немножечко не так. Мы сначала определили, что мы хотим для себя: то есть, чтобы продать, надо что-то купить. Поэтому мы подобрали вариант, который нас устраивал бы, и уже начали активные продажи со своей стороны. Выставили квартиру на продажу, дали объявления мы пораньше. В интернете, в печатных изданиях, в газетах — в том числе, через интернет. То есть я не посещала никаких агентств для того, чтобы мое объявление вышло в печать. Все это за рабочим столом, за компьютером.

То есть 30 минут личного времени — и раскидали. Естественно, тут же начали названивать агенты, куда уж без них. Много было звонков?

— Совершенно верно. Если речь идет об агентах, которые хотели помочь с продажей нашей квартиры — да, причем даже были маскировки агентов под покупателей с тем, чтобы прийти на квартиру — и там уже они начинали с нами договариваться: "давайте вот мы вам поможем, все-таки я лучше всех…"

Передача денег

Итак, квартира благополучно продана. Здесь, опять же, очень часто агенты пугают тем, что договориться с банком, заложить деньги в ячейку — это так сложно, банкиры все плохие. Опять же, вы это прошли. Это так?

— Нет, это не так. Но я не в первый попавшийся банк пошла. Это был "Дайв плаза центр", там же есть центр сопровождения сделок, депозитарий.

Элементарно по телефону заказывается день, время, и непосредственно на месте вы заполняете все необходимые документы для закладки денег и для организации последующего доступа в ячейку. Сложностей никаких нет абсолютно.

Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

Прямой обмен по Договору мены квартир;
Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые "альтернативные сделки");
Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).

Поиски квартиры

Замечательно. После этого вы начали искать квартиру. Каким образом она искалась?

— Немножечко не та последовательность. Квартиру мы покупали и продавали в синхроне, то есть у нас альтернативная сделка, 57-я статья. Искали тоже через интернет, через общедоступные базы данных — Sob. ru, Cian. ru. В результате квартиру нашли через агента.

То есть, здесь агент уже присутствовал. Как, помогал? Прок от него был?

— Прок от него был вроде "Когда продадите? Когда продадите свое? Быстрее, быстрее, быстрее!". Мы заключили договор на месяц, как должна продаться наша квартира. В срок мы немножечко не уложились, то есть пришлось продлевать договор. И на момент продления договора аванса нам повысили стоимость квартиры 0 на 100 тысяч, но неприятно.

"Вы будете продлевать договор?", — спросили нас. Мы говорим: да, конечно, будем. Если не будете, то аванс вы теряете, у вас невозвратный аванс. А если вы будете продлевать, то плюс 100 тысяч.

Вот такой вот замкнутый круг. Меня, к сожалению, не было на продлении, потому что я была за рубежом, отдыхала в тот момент, а матушка моя одна не справилась — ну, повысили, значит, повысили.

Проверка чистоты сделки

По части сбора документов, проверки квартиры?

— По части сбора документов. Грешат сейчас агентства тем, что лет 10-15 назад можно было прийти, откликнувшись на понравившееся тебе объявление, и просто купить квартиру, у тебя на выходе уже документы. А сейчас агентство недвижимости предлагает свои услуги по проверке квартиры, которую продает это же агентство недвижимости. Это отдельная услуга.

Если не секрет, сколько в результате это отдельно составило?

— Я просто на это не пошла. И я сама написала договор. В конечном счете мы пришли к мнению, что лучше провести сделку, подписание договора и подготовку договора. В той же "Дайв плазе" есть центр сопровождения сделок по недвижимости.

В результате вы плюнули на агентство, сказали "постой в стороне, мы сами все сделаем и тебя позовем"?

— Совершенно за вменяемые деньги.

Цена вопроса порядка 15-20 тысяч вместе с ячейкой, с нотариусом, вместе с тем, что тебе эти документы отнесут в Регпалату, заберут их — 16-20 тысяч.

Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
Решение вопроса с доплатой (если она требуется) — кому и сколько;
Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ "Мои документы");
Физическая передача квартир, и переезд на новое место жительства.

Экономия на услугах риэлтора

То есть примерно в 10 раз меньше, чем за те же действия взял бы агент. Неплохая экономия получается. Если исходить из того, что средняя зарплата по Москве у нас 50-70 тысяч в месяц, получается, что на два-три месяца можно взять отпуск за свой счет, отдохнуть от основной работы и еще на этом заработать. В течение всего этого процесса, столкнулись ли вы с какими-нибудь недекларируемыми агентом сложностями? Какая-нибудь занозка, какой-нибудь такой камушек в ботинке?

— Камушек очень неприятный, когда ты откликаешься на объявление за определенную стоимость, а в итоге в договоре прописывают стоимость гораздо меньшую той, которая указана в объявлении, и платишь ты, соответственно, на всю катушку.

Продавцы зачастую не знают ту сумму, за которую агенты продают квартиру. При том, что они уже получили со своего клиента какую-то сумму.

Читайте также: Без агента: WinNER — профи, Sob — частникам

Агентство, получается, фактически имеет возможность получить доход не только с комиссии, но и случайно подняв на цену там на полмиллиончика. И потом легко и просто распределяет деньги по разным ячейкам. В вашем случае, когда вы покупали через агента, была одна ячейка или две, или даже три?

— Именно так — две.

То есть в одну ячейку отдельно от вы продавца прятали денежку, а в другую ячейку отдельно от продавца, опять же, прятали агентские.

— Совершенно верно. Хотя изначально было: "Давайте до внесения сделаем — за день до сделки вы нам принесете вот эту сумму". Мы на это не пошли. Мы дотянули до последнего и забросили деньги в ячейку. Но это стоило нам определенных нервов.

Что же, на этом остается только пожелать агентам увеличивать свою квалификацию, чтобы и такие клиенты, как Виктория, с удовольствием к ним обращались и оставались довольны. Виктория, спасибо за беседу.

— Спасибо вам.

Читайте самое интересное в рубрике "Экономика"